中国最大的房产中介第四色，要下场盖楼了？

　　作家：于盛梅

　　成都土拍，迎来了一位令东谈主出东谈主猜度的“新地王”。

　　9月20日，成都锦江区金融城三期H12地块成交总价10.76亿元，楼面价27300元/㎡，溢价率进步42%，创成都土拍楼面价新高。竞争很浓烈，绿城、建发、越秀、招商、大悦城等14家房企举牌80余轮才终于定下买主。

　　击败诸多国央企拿下该地块的，是贝好家置业，其明确默示这块地会“自主操盘”。

　　尊府浮现，贝好家竖立于2023年9月，其背后的大股东恰是我国现时最大的房地产中介平台——贝壳集团，而贝好家置业是贝壳旗下的拓荒业务平台。

　　在中介市集近乎一统江湖的贝壳，为何盯上了拓荒商的生意？

　　中介为何当起拓荒商？

　　本年以来，贝好家普通参与热门城市土拍。先是3月现身北京市顺义区空港地块与35家房企一谈摇号；6月广州土拍中，公司也参与了荔湾鹤洞路一地块的竞拍，但均未收效。

　　7月30日，西安未央区挂牌的两宗商住地被贝好家收入囊中，这亦然贝壳初度在土拍市集上收效拿地。但贝壳方面回复，这是贝好家“1+2模式”下的多方配合表情，且竞拍价钱仅为1.34亿元。

　　直至9月20日，贝好家豪掷10.76亿元、以进步42%的溢价率成为成都“新地王”，并自主操盘。

　　据悉，贝好家这次拿下的金融城三期H12地块，占地约24亩，为纯住宅用地，容积率2.5，限高60米。

　　本年以来，成都的新址市集走出了寂寥行情。据克而瑞四川数据，上半年景都住宅成交面积610万平方米，在要点城市中居首，超出第二名西安60%，也远超杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。

　　不外即便如斯，贝壳此番试水照旧激勉外界不小的质疑：当下的房地产行业仍处在调治期，过往抢着拿地的房企们也都延缓节拍、审慎拿地；况且该地块的火热，并弗成代表市集的全体情况。此番高溢价拿地，后续拓荒的风险情况仍存疑虑。

　　对此，贝壳方面默示，成都拿地的自操盘，是清静念念考、审慎判断后作念出的决策，额外于一场“实验”。

　　这要从贝好家的定位提及。贝壳对中国新闻周刊解释，贝好家走轻钞票的平台做事模式(1+2配合模式)。其中的“1”是指“以大数据复古的C2M (Customer to Manufacturer，从浮滥者到制造者)产物惩处决策”，而“2”则永别是“机动各样的资金惩处决策”和“线上线下一体化的高效获客营销决策”。

　　肤浅来说，因为贝壳(旗下的链家)在中介行业深耕多年，积贮了海量客户资源。巨大的数据库，让贝好家更光显客户更可爱什么样的屋子，因此想要向拓荒商输出“反向定制”楼盘的智商以及资金惩处决策。

　　“但在激动过程中发现，如果莫得具体样板和实操，与拓荒商建设信任的难度比较大。”贝壳方面这样默示。

　　贝壳集团副董事长、贝好家首席践诺官徐万刚此前曾经默示，自主操盘一个表情，并不料味着贝好家要成为房地产拓荒商，主要隘方是为了更好地考据咱们C2M 产物惩处决策的落地智商，增强配合方对 “1+2 业务模式”的信托。

　　因此，成都实验能否收效，是贝好家接下来能否大范围铺开的关节。但中介转行干拓荒商，跨界有这样容易吗？

　　想赚拓荒商的钱？

　　普通来说，地产市集与房屋买卖市集有着自然的壁垒。

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　　拆解一个房地产表情，从遐想到施工，再到硬装软装、配套园林，包括后期管控等多个步伐都需要一套科学严谨的体系来复古。具体细节包括图纸经管、成本管控、集采建造、质地尺度，这些也需要专科把控。

　　贝好家照实有所准备，其现时酿成了一支专科的跨界团队，中枢东谈主员齐来自龙湖、金地、万科、融创、合景泰富等房地产拓荒企业。

　　但在不引入代建方自主操盘的情况下，贝壳的成都实验依旧濒临不小的锤真金不怕火。

　　广东省城乡筹画院住房政策接头中心首席接头员李宇嘉对中国新闻周刊默示，房地产拓荒濒临着投资运营、融资和销售等试验性的问题，这对莫得拓荒领导的贝壳来说是一个巨大的锤真金不怕火。“尽管贝壳的贝好家挖来了地产各条线的东谈主才，但市集需求良晌万变，左近产物可能出现降价促销表情，表情预期的现款流和盈利智商不一定能已毕。”

　　而即便“打样”收效，贝壳想为拓荒商赋能也阻抑易，这里不仅是由于拓荒商对贝好家“莫得具体样板实操”的不信任，还有一定的试验问题。

　　率先是获客步伐的沉重。

　　接头机构克而瑞以50家样本房企为样本，发现2024年中期样本房企的现款握有量较岁首不竭减少9.56%，总有息欠债微降0.65%，其中短期有息欠债增长1.87%。在此布景下，调治后的非受限现款短债比比较岁首略有下落，达0.48，这意味着房企短期压力依然较大。

　　当下房地产商们手头并不充足，莫得很高的试错成本，有多大的意愿与贝壳一同完成这场省略情的“实验”，是个未知数。

　　其次是生意模式的突破。贝好家的业务模式具有一定颠覆性，以客户端的数据智商进入房地产拓荒规模，这在房地产市集前所未有。

　　进程而言，贝好家为拓荒商的赋能责任，与拓荒商前期责任重合度很高，某种进度上额外于将拓荒商前期投拓和营销的责任“抢”过来。诚然贝壳领有海量数据的上风，但拓荒商们不异深耕规模已久，又该若何评释贝壳更懂行业？

　　终末是“执果寻因”逻辑的斟酌。贝好家赋能地产商的逻辑，在于以当下客户的偏好来定制楼盘。在不少业内东谈主士看来，这样的筹画模子其实是一种基于过往数据对过去的模拟，以着力来反推并弗成精确计算过去。

　　毕竟市集和需求的变化都很快，而况按房地产拓荒周期，当下客户的需求并不代表两年甚而更久之后的客户需求。

　　安邦智库(ANBOUND)接头员杨希特对中国新闻周刊默示，贝好家模式的优点在于对过去客户的需求靶向做事、定制化运营，可是其问题也在于现时房地产的发展表情，以及以需求定楼盘的花样略显盼愿化。客户需求粘稠，如安在多种需求中长入房产定位和形态，都是过去必将濒临的问题。“见解是好的，可是后续必会濒临诸多调治。”

　　费钱换遐想空间？

　　房产拓荒新业务的大手笔试水，也在一定进度上折射出贝壳动作最地面产中介的恐忧。

　　值得调治的是，受行业影响，贝壳中枢主业房产来往办职业务收入不才滑。凭证贝壳8月12日公布的半年报，2024年上半年，贝壳总来往额为14689亿元，同比减少16.2%。其中，存量房来往的总来往额为10238亿元，新址来往的总来往额为3871亿元。

　　这或成为贝壳对准新赛谈的动因。2023年7月，贝壳计议将企业战术升级为“一体三翼”，将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条职业线，以及财经、产研、战术、品性、东谈主力、用户、合规、大家、协同九条事务线，并作出相应的组织配套调治。

　　家装家居及房屋租出办职业务，开动被视作新的增长引擎。本年上半年，贝壳家装家居业务的总来往额为76亿元，净收入64.49亿元，同比增长59.9%，收入占比为16.23%，旧年同时为10.14%。房屋租出办职业务上半年收入已毕58.13亿元，同比增长176.7%。

　　比例上看，家装家居、房屋租出做事、新兴业务偏激他三项业务的收入占比依然提高至34.8%。

　　中国企业成本定约副理事长柏文喜对中国新闻周刊指出，贝壳家装家居和租房业务诚然增长马上，但利润率相对较低。家装、租出行业的业务规模内竞争浓烈，且需要较大的前期插足来建设品牌和市集面位。

　　杨希特评价，贝壳在中介平台层面基本依然“一统江湖”，能整合的利益也整合了，限制推高收入的逻辑濒临一定天花板，要保证发展率只可找新的赛谈。因此，贝壳通过发力家装、房屋租出和自主操盘的房产拓荒业务，尤其所以C2M产物模式浮现出其试图渗入上游产业链并获取更高收益的战术意图。

　　但新业务方面的插足也大刀阔斧。2024年上半年，家装家居和房屋租出业务的成天职别为44亿元和55亿元，同比增多57.5%和143.8%。

　　“跟着贝壳进入房地产拓荒规模并加大插足，经管、销售和研发等成本大幅攀升，进一步压缩了公司的利润空间，使得公司本年上半年的全体营业利润率从旧年同时的较高水平缩短至8.86%。”杨希特补充。

　　况且新业务的增长，现时还无法对消房屋销售下滑带来的影响。财报数据浮现，2024年上半年公司已毕净收入为397.5亿元，同比下落0.04%；已毕净利润为23.24亿元，同比下落42.70%。

　　但总体来看，在房地产商们为流动性发愁确当下，动作中介机构的贝壳并不缺钱。末端2024年6月30日，贝壳现款及现款等价物、受限资金和短期投资测度结余为东谈主民币597亿元。

　　这份充裕，也体当今了高管薪酬方面。2023年，贝壳董事长兼首席践诺官彭永东从公司赢得的全部薪酬高达7.13亿元，一度激勉市集调治。这主如果因为彭永东赢得的股份支付薪酬大幅高涨，末端现时彭永东还未出现径直减握活动。

　　至于新业务尝试，能否为贝壳换来更宽绰的遐想空间，只可留待本领来考据了。

　　参考尊府：《万科龙湖金地大将加盟、巨资买地拓荒第四色，贝壳要和拓荒商抢生意了？》，2024-09-21，倾盆新闻《“中介巨头”下场拿地盖房，贝壳要与拓荒商抢生意？》，2024-09-25，中国房地产报