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作家 | 胖虎

近期，地产上市公司陆家嘴金融营业区缔造股份有限公司(以下简称陆家嘴)作为控制。

10月底，陆家嘴公告称以34.4亿元拍得浦东新区梅园社区一宗商办地块，出让文献暴露，该地块将沿浦东通衢交接象征性办公建筑，高度不跨越200米；

11月份，陆家嘴又发布公告称，该公司控股鼓舞的增握谈论现实结束，客岁11月14日至本年11月12日历间，控股鼓舞至极全资子公司累计增握公司3.41%股份，增握金额约10.06亿元。

尽管面上仍是花团锦簇的，然而从财报数据中反应的情况却十分不乐不雅。率先是销售收入出现了大幅下滑；其次是功绩层面，归母净利润仍是相接三个财报季同比大幅下滑；

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此外，本年以来，陆家嘴的短期债务一直防守在300多亿的高位，而同期的在手现款却在控制减少，至三季度末仅有不到70亿元，现款仍是远远笼罩不了短期债务了；与此同期，陆家嘴的存货已创下新高，现款流则同比出现了较大幅度下滑，从陆家嘴的合座财务景色来说，至少在债务和现款流层面，是十分有风险的。

不外最有益旨好奇赞佩的是，尽管这几年房地产不景气，但陆家嘴不仅保握着握续分成，况兼现款分成的比例还至极高，2016年至2023年，现款分成比例就没低于50%的，就本年三季报分成，败露的分成决策就高达30%的现款分成比例。

一边是不名一钱，一边是高比例分成，国资房企尽然豪横！

1

销售大降存货立异高，利润出现相接下滑

从陆家嘴败露的1-9月份的筹划和销售情况来看，不错说至极不睬思。

本年1-9月，已毕房地产租借现款流入32.05亿元，其中职权现款流入26.31亿元，同比下滑了8%；住宅物业的销售金额全口径为33.88亿元，同比下滑了67%，其中职权金额仅23.42亿元，同比下滑67%；回款方面，住宅物业的全口径销售现款流入为36.81亿元，同比下滑65%，职权现款流入25.93%，同比下滑64%。

办公物业的销售方面，因客岁同期无该项销售及回款数据，不作念同比，前9月的职权销售额为27.18亿元，职权销售金额为25.55亿元。

从陆家嘴败露的情况来看，住宅物业的销售和回款情况不错说是断崖式下滑；而前9个月，涵盖了租借、物业销售等渠谈已毕的职权现款流入总数为77.8亿元。

功绩层面，本年以来陆家嘴的上市公司归母净利润出现了相接3个财报季的同比下滑。

2024年一季度至三季度，天然营收同比增长，但归母净利润永诀同比减少了4.78%、21.24%、3.76%等。

功绩欠安、销售不畅，导致利润减少以及现款回款出现大幅下滑。而与此同期，陆家嘴的存货却创下了新高。

据三季报暴露，至本年9月底，陆家嘴的存货货值已高达627.63亿元，同比增长5.64%，仍是创下陆家嘴积年新高。按照咫尺3个季度物业销售(住宅+商办)60亿独揽的体量，光这点存货的去化周期也够深远。

2

现款终年笼罩不了短期债务

现款流下滑资金链紧绷

销售不畅、功绩下滑、存货高企，然而技术不等东谈主，异常是债务不等东谈主啊！

据三季报暴露，至9月底，陆家嘴一年内到期的短期债务已高达322亿元，其中短期借债188.2亿元，一年内到期的非流动欠债133.6亿元；而同期陆家嘴的在手现款仅为70亿元，陆家嘴的现款短债比仅为0.21！不错说债务压力至极大！

作家统计发现，陆家嘴的债务压力是永久存在的。2021年至2023年，陆家嘴的现款短债比永诀为0.55、0.16、0.31，永久以来，陆家嘴的债务压力皆至极大，而手头的现款难以支应。

不外比拟于往年，本年可能更为勤劳。除了在手现款无法笼罩短期债务，且70亿元的现款来应酬322亿元一年内到期的债务何如办是个费力除外，即便将本年前三季度整个的现款回款约78亿全填进去，仍然只可笼罩一半的债务。

作家发现，陆家嘴代表着现款获得才智的另外两花样标也出现了十分不乐不雅的情况。率先是筹划性现款流净额，本年前9个月，筹划活动产生的现款流净额为47.13亿元，同比大幅下滑39%；而融资性现款流净额则是大幅净流出状态，净流出80.7亿元，同比大幅下滑1034.88%。

这两项现款流方向的恶化，则加重了陆家嘴的现款流风险。

异常是融资性现款流中的两个方向，本年前9个月借债收到的现款为257亿元，同比下滑了11.88%，刊行债券收到的现款为55亿元，与上年同期基本握平，而同期偿还债务支付的现款为356.53亿元，即即是借新还旧，还差着好几十亿的洞窟呢！

是以这亦然为什么陆家嘴的在手现款范畴在本年年内处于净浮滥状态的主要原因。

然而接下来，销售和回款仍是出现很不乐不雅的势头，债务压力袭来的同期，借债还不外劲的话少女 自慰，陆家嘴手中那点现款能撑到什么时候？